פיננסי

הנושא של המדריך הזה הוא כיצד יש לפעול כאשר יש כמה מתווכים בעיסקה ומה הן האינדיקציות המשפטיות לבדיקה של סיטואציות מסוימות.

ישנם מקרים בהם מתווך מראה לקונה פוטנציאלי דירה ואחר כך אותו קונה מגיע לאותה דירה דרך מתווך אחר . במקרה כזה למי משני המתווחים יש לשלם את דמי התיווך?

מקרה רלוונטי ידון בצעד 2.

בביהמ"ש המחוזי בת"א (5025/07 נכסים מבית טוב בע"מ נ. טבע רויטל). נדון מקרה בו המתווך הראה לקונים דירה בשווי מאתיים עשרים אלף דולר. הקונים חתמו על הסכם דמי תיווך סטנדרטי בשווי של 1.5% מהעסקה. הקונים הגיעו לאותה דירה כחודש מאוחר יותר, דרך מתווך אחר, שהציע להם את הדירה במחיר זול יותר. להקונים הבינו שראו כבר את הדירה כבר, אבל המתווך הסביר להם כי לו (לאחרון) יש בלעדיות על שיווק הדירה.

המתווך הראשון תבע את הקונים בכך שהפרו איתו את ההסכם. לא הייתה מחלוקת על כך שהתובע לא היה הגרם היעיל שהביא להתקשרות הסופית. עם זאת, הוא תבע שנמנעה ממנו ההזדמנות להיות אותו גורם יעיל. במהלך המשפט הוכח שהמחיר של מאתיים עשרים אלף דולר לא היה אפקטיבי לצורך רכישה וכי המתווך השני בזמן הוא זה שהפחית את המחיר והביא למימוש העסקה

ההלכה כיום בנושא:

כלל: פעולת תיווך שנייה בזמן יכולה לבטל את התיווך הראשוני. בדרך כלל בודקים את האפקטיביות של המתווך הראשון. כלומר: עד כמה הוא מבצע את עבודתו ועד כמה ההסכם נמשך.

חריג : כאשר צד מסכל את מאמציו של המתווך כדי לפנות לצד אחר בעסקה או על ידי העסקת "מתווך קש" , ביהמ"ש יראה זאת כחוסר תום לב מצידם של הקונים. במקרה זה מעבר בין מתווכים יכול שהיה בעיתי. הסנקציה תשתנה בכל מקרה לגופו.

במקרהשל הפסק דין הזה נקבע כי הקונים לא מנעו מהמתווך להיות הגורם היעיל בעסקה או שהם פעלו בחוסר תום לב. כמו כן, המתווך לא הראה שהוא באמת גרם לעיסקה (הראשונה בזמן) לצאת אל הפועל.

דירות למכירה מכונס נכסים מייתרות בעיות משפטיות הנוגעות לתיווך. מהסיבה הפשוטה שאין מתווך בעסקאות דרך כונס נכסים. מעבר לחיסכון דמי התיווך ודמי עסקה , הסיכון מתביעות והסרבול שנוצר עקב הכנסת גורמים נוספים לתוך העסקה נעלם אף הוא.